Gemeente Sint Anthonis

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10.000 bunder landelijk schoon 

De spanning tussen kwaliteit en kwantiteit 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Grondnota 2002-2010 

Gemeente Sint Anthonis 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

peildatum nota 1 november 2002 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Inhoud 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.         Inleiding en doelstelling bouwgrondexploitatienota

 

Bouwgrondexploitatie is één van de meest risicovolle activiteiten van de gemeente. De omvang van de activiteiten van het grondbedrijf zijn zodanig dat er forse bedragen mee zijn gemoeid. De risico’s die hiermee gepaard gaan zijn dan ook navenant. Om het inzicht te verbeteren heeft de gemeente Sint Anthonis besloten een grondnota op te stellen. 

 

Het doel van de grondnota is het vastleggen van een - lange termijn - visie tot 2010 en –beleid met betrekking tot bouwgrondexploitatie. Voor wat betreft de keuze van het jaartal 2010 is aansluiting gezocht bij de tijdshorizon van de provinciale richtlijnen. De visie in combinatie met de in ontwikkeling zijnde bestemmingsplannen brengen financiële kansen en risico’s met zich mee. De exploitatie van bouwgronden kan financiële risico's met zich meebrengen die voor langere tijd invloed kunnen hebben op de financiële positie van de gemeente. 

In verband hiermee is het van belang inzicht te verkrijgen in de risico’s en financiële gevolgen die het exploiteren van bouwgronden heeft tot 2010. Deze nota geeft hieraan invulling waarbij uitgegaan wordt van het reeds geformuleerde beleid, de uitgangspunten, de randvoorwaarden en de toegestane groei en de beschikbare bouwgrondcapaciteit. 

 

Met deze nota wordt de beheersing van de grondexploitatie voor de komende jaren verder geoptimaliseerd door inzicht te geven in het financieel meerjarenperspectief, de risico’s en het daarbij horende weerstandsvermogen. Bovendien wordt aandacht besteed aan de bedrijfsvoering en interne beheersing. Als eerste zullen echter de beleidsuitgangspunten worden benoemd. Deze zijn het kader waarbinnen de grondnota is uitgewerkt. De beleidsuitgangspunten zijn veelal in aparte (interne) notities vastgelegd. 

 

In deze nota wordt niet ingegaan op de exploitatie van de overige gemeentelijke eigendommen en landbouwgronden. 

 

2.         Beleidsuitgangspunten en randvoorwaarden

 

2.1         Inleiding beleidsuitgangspunten

De gemeente Sint Anthonis maakt deel uit van het Land van Cuijk. Zowel door de provincie Noord-Brabant als in het kader van de samenwerking in het Land van Cuijk heeft de gemeente zich geconformeerd aan een aantal kwantitatieve en kwalitatieve aspecten inzake wonen en economische ontwikkelingen. 

• De volgende beleidsstukken zijn hierbij leidend: 

• Nota StructuurvisiePlus Land van Cuijk (Raad 7 maart 2001); 

• Nota bevolkings- en woningbehoeftenprognose Noord-Brabant actualisering 2000, Provincie Noord-Brabant (oktober 2000); 

• Nota beleidsvisie wonen 2005 Land van Cuijk (B&W 13 maart 2001); 

• Rapport woningmarktonderzoek Sint Anthonis 1996 (Raad 20 mei 1996);  

• Volkshuisvestingplan Sint Anthonis (Raad 20 mei 1996); 

• Nota woningbouw 2000 - 2010 (gemeente Sint Anthonis, Raad 18 juni 2001); 

• Nota woningbouw 2002 - 2010 d.d. april 2002, jaarlijkse actualisatie woningbouwgegevens;  

• Notitie grondprijzenbeleid voor woningbouw en voor bedrijfsvestiging Sint Anthonis (Raad 28 februari 2000); 

•  (Herziene) grondexploitatieberekeningen per ultimo 2001;

• Jaarrekening 2001 grondbedrijf gemeente Sint Anthonis. 

 

De gemeente heeft bij het bepalen van haar visie in belangrijke mate te maken met regionale en bovenregionale kaders. Deze bepalen in hoeverre de gemeente op de terreinen wonen en economische bedrijvigheid mag groeien. De eigen gemeentelijke bijdrage ligt met name in het bepalen van de kwaliteit hiervan en de keuze van de locaties. 

De in deze nota gekozen uitgangssituatie is zoveel mogelijk gebaseerd op de situatie ultimo 2001 tenzij anders wordt vermeld.  

 

2.1.1         Grondpolitiek

 

Grondbeleid betekent dat de gemeente stuurt en zo mogelijk het initiatief neemt om de aanwezige gronden daadwerkelijk voor bebouwing geschikt te maken. In feite vervult de gemeente de rol van bouwgrondproducent, waarbij zij uiteraard bepaalde delen kan uitbesteden. Om daadwerkelijk grond te kunnen transformeren naar bouwgrond zullen de volgende taken tot uitvoering dienen te komen: 

• voorbereiden en uitvoeren van grondbeleid; 

• aankopen van gronden; 

• beheren van gronden in eigendom; 

• bouw- en woonrijp maken van de gronden; 

• tijdelijk beheren van de bouwrijpe gronden; 

• uitgeven van gronden; 

• financieel-economische plantoetsing. 

 

Onder het bouwrijp maken of transformeren van gronden wordt ook verstaan het (beter) geschikt maken van de bestaande bebouwing voor de voorziene uitbreiding of inbreiding.  

 

Aan de activiteiten zijn risico’s verbonden, vergelijkbaar met een productieproces op commerciële basis. Te denken valt aan te duur verworven gronden; te lange voorraadtermijnen; te grote voorraden gereed product en het marktrisico van lagere prijzen of langere afzettermijnen. 

 

Voornoemde taken kunnen worden uitgevoerd door de gemeente, door een private partij of in een publiekprivate samenwerking. Indien de gemeente het voortouw kan nemen in de productie van gronden, vergemakkelijkt dat de sturing vanuit het sociaal-economisch beleid van de gemeente, doch verhoogt dat ook het risicoprofiel.  

 

Het grondbeleid kan, met het door de gemeente zelf verwerven en exploiteren van gronden, worden gebruikt als actief sturingsinstrument om naast beleidsdoeleinden op het gebied van ruimtelijk ordening ook op terreinen van economisch beleid, sociaal beleid en veiligheidsbeleid doelstellingen te realiseren. Er is dan sprake van een actief grondbeleid. Dit in tegenstelling tot passief grondbeleid, waarbij de grondexploitatie in particuliere handen is. In dat geval vervult de gemeente op het gebied van de verwerving en exploitatie geen actieve rol. 

 

In de notitie grondprijzenbeleid is vastgelegd dat de gemeente een actief grondbeleid voert waarin zij zoveel mogelijk initiërend en in eigen beheer uitvoering geeft aan het grondbeleid. In de praktijk blijkt overigens dat in de gemeente ook, weliswaar in mindere mate, privaatpubliekrechtelijke samenwerking (PPS) van toepassing is. 

 

De volgende particuliere initiatieven vinden momenteel plaats: 

• Stippentse Hoeve 

• de Taverne 

 

Daarnaast worden PPS-initiatieven ontwikkeld in het kader van Ruimte voor ruimte. Zo is middels raadsbesluit van 9 september 2002 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan voor het uitleggebied De Drieskes. 

 

Het gevoerde actief grondbeleid in de gemeente kenmerkt zich door strategische grondaankopen in een vroegtijdig stadium. 

 

2.1.2         Te bereiken doelstellingen

 

Het gemeentelijk grondbeleid is gebonden aan doelstellingen, kwantitatieve en kwalitatieve aspecten van de provincie Noord-Brabant en afspraken binnen het Land van Cuijk. Binnen de genoemde kaders kan de gemeente Sint Anthonis haar eigen grondbeleid vormgeven. Zoals al eerder vermeld kan het grondbeleid van Sint Anthonis een instrument zijn voor de realisatie van doelstellingen op andere beleidsvelden.  

 

De samenhang tussen de doelstellingen op gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting en de “overall�-doelstellingen (zoals in de vorige paragraaf alinea 5 is aangegeven) die de gemeente concreet wil bereiken met het grondbeleid is nog niet over de gehele breedte als zodanig geformuleerd. Wel is beleid geformuleerd in het kader van ruimtelijke ordening zoals bijvoorbeeld het bestemmingsplan “Buitengebied 2000� en in het kader van volkshuisvesting bijvoorbeeld de geformuleerde woningbouwdoelstellingen.   Financieel economische haalbaarheid van bestemmingsplannen

 

2.1.3         Financieel-economische haalbaarheid van bestemmingsplannen

 

De Wet op de Ruimtelijke Ordening vormt het belangrijkste juridische instrument bij de formulering en uitvoering van het planologische beleid. Het bestemmingsplan is op gemeentelijk niveau de uiteindelijke juridische neerslag van alle belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening. Elk op uitvoering gericht bestemmingsplan gaat vergezeld van een financiële paragraaf, waarin de financieel economische haalbaarheid van het plan wordt getoetst. 

 

Een plan is economisch uitvoerbaar als uit bestuurlijk oogpunt de daaraan verbonden kosten, gesteld tegenover de opbrengsten, aanvaardbaar zijn. 

 

2.1.4         Prijzenpolitiek

 

Met de realisatie van de bestemmingen zijn kosten gemoeid; kosten die verband houden met het verwerven en in bouwexploitatie brengen van het exploitatiegebied. Deze kosten, verminderd met eventuele opbrengsten (anders dan verband houdend met gronduitgifte), vormen in feite de kostprijs van de geproduceerde grond. Op grond van algemene economische regels is het redelijk om minimaal deze kosten middels uitgifteprijzen (of anderszins) te verhalen op de afnemers van de geproduceerde grond. Hoe de procedure van uitgifteprijsbepaling is en wat de gemeente wil bereiken met het instrument “prijs� noemen we de prijzenpolitiek. 

 

De prijzenpolitiek van de gemeente Sint Anthonis is in de nota “grondprijzenbeleid voor woningbouw en voor bedrijfsvestiging Sint Anthonis� beschreven. Deze luidt als volgt: grondprijzenbeleid is een instrument voor het stimuleren of afremmen van bepaalde activiteiten op het gemeentelijke grondgebied, waarbij ten aanzien van de uitgifteprijs rekening gehouden moet worden met een aantal geldende uitgangspunten. De gemeente Sint Anthonis hanteert de volgende uitgangspunten bij het bepalen van de uitgifteprijzen: 

• de bovengrens wordt bepaald door de markt voor bouwgrond ter plaatse. Naarmate bouwgrond schaarser is zullen de verkoopprijzen hoger kunnen zijn; 

• de ondergrens wordt in principe gevormd door de kostprijs van de grond en bij hoge uitzondering of dringende omstandigheden daar onder. 

 

Procedure prijsbepaling 

 

De procedure voor de bepaling van de grondprijzen kan als volgt worden weergegeven:

• door de Raad zijn minimumuitgifteprijzen vastgesteld, waarbij rekening is gehouden met het voorzieningenniveau in de kerkdorpen en de marktsituatie. Verder zijn de voorgestelde prijzen vergeleken met de prijzen in de omliggende gemeenten.  

 

Van deze minimumuitgifteprijzen kan naar boven worden afgeweken, indien uit de exploitatieberekening blijkt dat de kostprijs hoger is dan de minimumuitgifteprijs. In dat geval geldt dan de kostprijs als uitgifteprijs. Voorts kan per bestemmingsplan de ligging, bestemming of oppervlakte van bepaalde percelen, op grond van de stedenbouwkundige visie of onderbouwing, aanleiding vormen een opslag op de uitgifteprijs toe te passen. 

 

• voor de vrije sector en bedrijventerreinen volgt de kostprijs uit de kostprijscalculaties. Er wordt vervolgens beoordeeld of de kostprijs onder de minimumuitgifteprijs ligt. Als dat zo is geldt de minimumuitgifteprijs.  

Als de kostprijs boven de minimumuitgifteprijs ligt, wordt beoordeeld of er nog ruimte is ten opzichte van de marktprijs en kan de grondprijs worden vastgesteld boven de minimum  uitgifteprijs. Bij de uiteindelijke bepaling van de uitgifteprijzen wordt rekening gehouden met het vorenstaande  als ook met de belangen van de burger, zoals bedoeld in de notitie “grondprijzenbeleid�;

 

• voor sociale woningbouw wordt in principe uitgegaan van de residuele c.q. restwaarde van de gronden. Dit houdt in dat uitgaande van een aanvaardbare huurprijs en wetende de bouwkosten de grondprijs als restant overblijft. In overleg met de betreffende woningcorporatie wordt de prijs getoetst. 

 

Jaarlijks vindt bij het vaststellen van de gemeentebegroting actualisatie plaats van de (minimum)uitgifteprijzen hetgeen doorgaans op een trendmatige verhoging van die prijzen neerkomt.  De minimum-uitgifteprijzen zijn laatstelijk bij het opstellen en vaststellen van de begroting 2002 geactualiseerd. Deze zijn als volgt vastgesteld:

 

Uitgifteprijzen vrije sector 

 

De minimumuitgifteprijzen voor de vrije sector die in de grondexploitatieberekeningen 2002 zijn meegenomen, bedragen (exclusief BTW): 

 

 

Uitgifteprijzen sociale huurwoningen 

 

De uitgifteprijzen voor sociale huurwoningen waren sinds 1995 niet meer aangepast. Vastgesteld is een verhoging met het sedertdien opgetreden inflatiepercentage. Dit resulteert in de volgende afgeronde prijzen per woning (exclusief BTW):

 

Uitgifteprijzen hatwoningen

 

De gedragslijn uit het verleden voor hatwoningen, namelijk per hatwoning een uitgifteprijs van 63% van de prijs van een kavel voor sociale huurwoningen is gehandhaafd. De navolgende prijzen per hatwoning (exclusief BTW) zijn aldus: 

 

 

Uitgifteprijzen bedrijventerreinen 

 

De uitgifteprijzen (exclusief BTW) voor bedrijfsterreinen zowel in Sint Anthonis als Wanroij (Raad 4 maart 2002) zijn vastgesteld op: 

• € 66,00 per m2 voor gunstig gelegen percelen

• € 56,00 per m2 voor normaal gelegen percelen 

met dien verstande, dat als het bestemmingsplan de bouw van een bedrijfswoning toelaat, voor 500 m2 de voor die kern geldende prijs in de vrije sector moet worden betaald. 

 

2.1.5.        Uitgiftepolitiek

 

De uitgiftepolitiek geeft aan hoe en onder welke voorwaarden in de gemeente de gronduitgifte plaatsvindt. De uitgiftepolitiek die de gemeente hanteert is de volgende: “gronden worden tot nu beschikbaar gesteld aan kopers die sociaal en/of economisch gebonden zijn aan de gemeente Sint Anthonis�.

 

Over het wel of niet mogen toepassen van deze constructie zal in de loop van het jaar meer duidelijk komen. 

 

Uitgifte van gronden vindt plaats op basis van de jaarlijks geactualiseerde uitgifteprijzen. 

 

2.1.6         Kostenverhaal

 

In de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) is in artikel 42 de mogelijkheid voor de gemeente opgenomen om privaatrechtelijk kostenverhaal bij exploitatie van bouwgrond te kunnen regelen. In die gevallen waarin het niet mogelijk blijkt een overeenkomst op basis van de exploitatieverordening te sluiten, biedt artikel 274 van de Gemeentewet de mogelijkheid om middels een baatbelasting kosten te verhalen. 

 

Indien privaatrechtelijke activiteiten plaatsvinden binnen de gemeente Sint Anthonis is kostenverhaal mogelijk via een exploitatieovereenkomst of - vervolgens - baatbelasting. 

Voorwaarde hiervoor is dat de gemeente een exploitatieverordening heeft vastgesteld en dat er tijdig (voor daadwerkelijke aanvang van het bestemmingsplan) een bekostigingsbesluit is genomen. 

 

De gemeente Sint Anthonis hanteert een exploitatieverordening uit 1996 die gebaseerd is op het VNG-model en waarin voorgaande zaken zijn geregeld. De procedure in welke volgorde en op welke momenten c.q. tijdstippen zaken geregeld dienen te worden, zijn hierin geformaliseerd. 

Hiermee is evenwel het tijdig en juist toepassen van de verordening nog niet gewaarborgd. Een nog op te stellen instructie c.q. “stappenplan� kan terzake een belangrijk hulpmiddel vormen. 

 

De wetgeving over het kostenverhaal is in beweging omdat op dit moment het verhalen van kosten voor de door de gemeente aangebrachte (publieke) voorzieningen (zoals ontwikkelingskosten, openbare fysieke voorzieningen en werken, infrastructuur en groenvoorzieningen) niet altijd eenvoudig is als de gemeente niet zelf de gronden in bezit heeft. (Project)ontwikkelaars die zich onttrekken aan de financiering van deze voorzieningen kunnen niet aangepakt worden.  

 

In de grondnota van het Ministerie van VROM en Financiën worden maatregelen in het vooruitzicht gesteld om aan deze ongewenste situatie een einde te maken. Zo wordt een Grondexploitatiewet ingevoerd waarin een vergunningenstelsel voor grondexploitatie is opgenomen. Dit heeft tot gevolg dat ontwikkelaars een exploitatievergunning moeten aanvragen. Hiermee heeft de gemeente een instrument in handen om het kostenverhaal te realiseren.

 

Binnen de gemeente speelt kostenverhaal bij de eerder genoemde particuliere initiatieven. 

 

2.1.7.        Wet en regelgeving

 

2.1.7.1. Verslaggeving 

 

Actuele onderwerpen in het kader van de verslaggeving die extra aandacht verdienen zijn de volgende: 

 

Verliesneming 

 

De gemeentelijke comptabiliteitsvoorschriften schrijven voor dat de voorraad gronden/onderhanden werk moet worden gewaardeerd tegen een verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel een lagere marktwaarde.

 

Verliezen worden genomen op het moment dat deze bekend zijn en winsten op het moment dat deze zijn gerealiseerd. Het grondbedrijf maakt prognoses van de bestemmingsplannen c.q. gronden in exploitatie. Deze prognoses geven inzicht in de nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten. Daarnaast geven prognoses inzicht in hoeverre de reeds gemaakte en nog te maken kosten al dan niet worden terugverdiend. 

 

Het saldo van de nog te maken kosten en opbrengsten in combinatie met de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten (boekwaarde) bepalen of een bestemmingsplan naar verwachting een positief dan wel een negatief resultaat oplevert. Indien blijkt dat een bestemmingsplan een negatief resultaat behaalt, dient er conform het voorzichtigheidsprincipe een waardecorrectie middels vorming van een voorziening op de boekwaarde van dit bestemmingsplan plaats te vinden. Het realiteitsgehalte van de verwachte verliezen moet wel hoog zijn. 

 

Hierbij zij nog opgemerkt dat complexen afzonderlijk dienen te worden bekeken. Compensatie van verliesgevende bestemmingsplannen met winstgevende is niet toegestaan. 

In de gemeente zijn een aantal complexen die verliesgevend (zullen) zijn en waarbij verliezen genomen dienen te worden middels het vormen van voorzieningen - die verslaggevingstechnisch in mindering worden gebracht op het actief -.  We verwijzen naar de tabel in paragraaf 3.2 Verwachte resultaten grondexploitatie.

 

Tussentijdse winstneming  

 

Projecten in het kader van grondexploitatie kennen vaak een looptijd van meerdere jaren. Op basis van voortschrijdend inzicht, mede gebaseerd op de uitgangspunten van de comptabiliteitsvoorschriften, inzake de methodiek van winstneming bij gemeentelijke grondexploitatie, worden tussentijds winsten op de betreffende exploitaties genomen als voldoende c.q. redelijke mate van zekerheid bestaat omtrent de nog te maken kosten en opbrengsten rekening houdende met de mate van realisatie. Deze zekerheid wordt ondermeer verkregen door de jaarlijkse actualisatie van de kostprijscalculaties. De zekerheid neemt verder toe naarmate het bestemmingsplan naar zijn einde loopt. 

 

Indien bijvoorbeeld bij de start van een bestemmingsplan winst wordt verwacht, dan betekent dit nog niet dat direct winst kan worden genomen. Wel als het bestemmingsplan zich in een zodanig stadium bevindt dat voldoende zekerheid bestaat over de nog te verwachten kosten en opbrengsten rekening houdende met de mate van realisatie.  

 

Voor de meeste winstgevende complexen kunnen reeds winsten genomen worden. Vanaf 1999 is in de balans van de jaarrekening afzonderlijk de post “voorlopige resultaten� opgenomen. Met ingang van de jaarrekening 2002 zullen de winsten en verliezen conform voorgaande methodiek worden genomen. 

 

(Administratief) Afsluiten complexen 

 

Zoals in de uitgangspunten van de jaarlijkse actualisatie van de kostprijsberekeningen is verwoord dient de afwikkeling van de complexen in principe plaats te vinden in het jaar nadat de laatste gronden zijn uitgegeven. Voor de nog eventueel te maken kosten dient een voorziening te worden gevormd. 

In praktijk blijkt echter vaak dat de einddata jaarlijks worden doorgeschoven ondanks het feit dat alle gronden reeds jaren geleden zijn uitgegeven. De complexen met als einddatum 2002,  hadden voor het merendeel reeds in een eerder stadium afgesloten dienen te worden.

Wij bevelen aan een en ander te effectueren zoals hiervoor en in uitgangspunten van de kostprijsberekeningen is aangegeven. 

 

2.1.7.2. Fiscale wetgeving 

 

Zaken op het gebied van fiscaliteiten die ondermeer als gevolg van jurisprudentie en ontwikkelingen aandacht verdienen zijn de volgende: 

 

Inbrengwaarde gronden en plankosten 

 

Voortschrijdend inzicht heeft meer licht geworpen op deze zaken. In resolutie BTW 28 wordt goedgekeurd dat de omzetbelasting drukkende op gemeenschapsvoorzieningen, zoals straten, plantsoenen en pleinen, door een gemeente in aftrek kan worden gebracht. Voorwaarde voor deze aftrek is onder meer dat het plan in fiscale zin kostendekkend is. Om de voor aftrek in aanmerking komende omzetbelasting te kunnen berekenen, is een fiscale planopzet noodzakelijk. 

 

Om een fiscaal kostendekkende exploitatie mogelijk te maken, is het uiteraard aantrekkelijk de inbrengwaarde van gronden en fiscale plankosten zo laag mogelijk vast te stellen. De resolutie BTW 28 leidde in de praktijk veelvuldig tot discussie met de belastingdienst omtrent de vraag welke fiscale plankosten, en tot welke bedragen, in de fiscale planopzet moeten worden meegenomen.  

Uit jurisprudentie volgen de volgende uitgangspunten voor de inbrengwaarde en de plankosten: 

 

• Inbrengwaarde 

De waarde in het economische verkeer van de grond ten tijde van de inbreng is de inbrengwaarde. De waarde in het economische verkeer dient te worden bepaald op die welke aan de grond dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger deze in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen. Bij de bepaling van de inbrengwaarde dient dus te worden uitgegaan van de grond als (ruwe)bouwgrond. Gronden dienen dus tegen reële waarde ingebracht te worden in de complexen. 

 

• Planvoorbereidingskosten 

De kosten van door de gemeente in de arm genomen planologen en stedenbouwkundige bureaus in verband met te ontwikkelen ideeën voor de wijziging en de invulling van gronden gelden niet als fiscale plankosten. Gelet op het feit dat de betreffende planvoorbereidingskosten in de hoedanigheid van overheid worden gemaakt,  zijn deze kosten aan te merken als algemene bestuurskosten en kunnen derhalve niet in de fiscale exploitatieopzetten worden betrokken.

 

BTW-compensatiefonds (BCF) 

 

Als gevolg van de invoering per 1 januari 2003 van het BTW-compensatiefonds komt  

 resolutie BTW-28 te vervallen. De BTW, die op de kosten van aanleg van de

bouwterreinenbetrekking heeft, zal – zoals dat nu ook het geval is-  via de reguliere BTW-

aangifte in aftrek kunnen worden gebracht. De overige BTW, zijnde de BTW op kosten van

gemeenschapvoorzieningen, maar ook de BTW op voorbereidingskosten en kosten  

bovenwijkse voorzieningen, zal bij het BTW-compensatiefonds gedeclareerd kunnen worden. 

Het zal vanaf 1-1-2003 niet langer van belang zijn of nieuwe bestemmingsplannen (na 

invoering BCF in exploitatie genomen) kostendekkend zijn. In deze situatie heeft de 

invoering van het BCF dus als voordeel dat ook de BTW op de voorbereiding compensabel is 

en dat ook bij verliesgevende bestemmingsplannen de BTW volledig wordt gecompenseerd. 

 

Voor bestaande c.q. in exploitatie zijnde plannen kan de aftrek van de BTW terzake pas definitief worden bepaald als het bestemmingsplan in financieel opzicht is voltooid. Voor deze bestemmingsplannen betekent dit dat de administratie tot en met 2007 zodanig dient te zijn ingericht dat hieruit de kostendekkendheid van het desbetreffende bestemmingsplan blijkt. Eind 2007 dient te worden afgerekend volgens de regels van BTW-28.  

 

Gemeenten die de toepassing van BTW-28 evenwel al op 1 januari 2003 willen beëindigen, dienen met de bevoegde inspecteur een vaststellingsovereenkomst te sluiten. Het verzoek daartoe dient voor 1 juli 2003 te worden ingediend en heeft betrekking op alle in exploitatie zijnde complexen van voor 1 januari 2003. 

 

Wij hebben ter zake nog geen keuze gemaakt. Daarvoor dienen allereerst de financiële consequenties, die uit die keuzen voortvloeien, inzichtelijk te worden gemaakt. Wat wel duidelijk is dat de administratieve verplichtingen en handelingen uitgebreid worden.  

Wel is vooruitlopend op de invoering gestart met het uitsplitsen van de BTW. 

 

2.1.7.3 Wet op de Ruimtelijke Ordening

 

Een actueel onderwerp dat speelt is ondermeer de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. 

 

Wet Voorkeursrecht Gemeenten  

 

Om actief grondbeleid te kunnen voeren, moeten gronden tijdig kunnen worden verworven. De Wet Voorkeursrecht Gemeenten is daarvoor van belang. Toch blijkt deze wet als grondverwervingsinstrument niet op alle fronten optimaal te functioneren. Een omissie is dat deze wet alleen van toepassing is voor gemeenten met een uitbreidingstaakstelling (bijvoorbeeld: Vinex-locaties). De inzichten die nu bestaan wijzen op verbreding van deze wet zodat in deze omissie zal worden voorzien. 

 

Het risico bestaat dat deze verbrede wet leidt tot een monopoliepositie van gemeenten bij projectontwikkeling. Daarom wordt in de wet vastgelegd dat aan de toepassing van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten de voorwaarde wordt verbonden dat de plannen voor projectontwikkeling op de verworven gronden in beginsel openbaar aanbesteed moeten worden. Voorts zullen de gemeenten een verantwoordingsplicht krijgen over hun gevoerde actief grondbeleid. In dat kader komen er wettelijke eisen ten aanzien van verslaglegging en rapportage. Hoe de aangepaste regeling er uiteindelijk uit zal zien zal te zijner tijd duidelijk worden. 

 

De gemeente Sint Anthonis heeft geen uitbreidingstaakstelling en kan dus momenteel geen gronden verwerven op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. 

 

2.1.8. Planning & Control 

 

Jaarlijkse herziening exploitatieberekeningen 

 

Het is al een aantal jaren gebruikelijk in de gemeente om de exploitatieberekeningen behorende bij de in exploitatie zijnde complexen jaarlijks te herzien. Deze herziening wordt voorbereid in samenwerking tussen de sectoren Grondgebied (ruimtelijke ordening, grondzaken en openbare werken) en Middelen. De sector Middelen is uiteindelijk verantwoordelijk voor het eindproduct. 

 

De werkwijze is als volgt. In juli wordt door de sector Middelen een overzicht gemaakt van de op 1 januari daaropvolgend in exploitatie zijnde complexen. Samen met een overzicht van de op 1 januari van dat jaar in voorraad zijnde gronden wordt aan de sector Grondgebied gevraagd om uiterlijk medio oktober opgave te doen van: 

• de in het lopende jaar te verwachten kosten en opbrengsten; 

• de per 1 januari a.s. nog te maken kosten voor grondverwerving en bouw  en woonrijp maken;

• de nog te maken specifieke plankosten (bodemonderzoek, stedenbouwkundige kosten, kosten archeologisch onderzoek, advertentiekosten enz.); 

• de planning van de gronduitgifte. 

 

Als die gegevens beschikbaar zijn worden deze per complex gecombineerd, waarbij, in overleg, de planningen voor grondverwerving,  bouw  en woonrijp maken en gronduitgifte op elkaar worden afgestemd. Die afstemming heeft tot doel om een efficiënte uitvoering van het bestemmingsplan te bereiken en om renteverliezen tijdens de uitvoering van het plan te beperken.

 

Uitvoering plan/budgettering 

 

Indien bepaalde onderdelen van een bestemmingsplan voor uitvoering ter hand worden genomen, worden daarvoor (in principe) aan de Raad kredieten gevraagd. De hoogte van het benodigde krediet wordt altijd getoetst aan de daarvoor in de exploitatieberekening opgenomen bedragen. 

Voor het beschikbaar gestelde krediet is een budgethouder verantwoordelijk. De bevoegdheden en verantwoordelijkheden zijn geregeld in de “Regeling inzake budgethouders van de gemeente Sint Anthonis� vastgesteld d.d. 28 juni 1994. In de praktijk houdt dit in dat op alle facturen wordt aangegeven op welk krediet die facturen betrekking hebben, waarna die door de budgethouder voor akkoord worden geparafeerd, alvorens betaling kan plaatsvinden. 

Vorenbedoelde codering wordt door de sector Middelen gecontroleerd. 

 

Planning- en controlcyclus 

 

De volgende instrumenten worden door de gemeente gehanteerd in de planning- en controlcyclus, namelijk: 

 

• de begroting, die in het najaar wordt vastgesteld door de Raad. Tegelijkertijd worden de (nieuwe) te hanteren gronduitfgifteprijzen vastgesteld. 

• actualiseren van de cijfers in nota woningbouw 2002-2010. 

• de jaarlijkse herziening van de kostprijsberekeningen.  Reeds in de zomer worden de werkzaamheden opgestart voor de jaarlijkse herziening van de kostprijsberekeningen. Deze worden in het begin van het volgende jaar vastgesteld.

• met ingang van 2002 zal de tussentijdse informatievoorziening in het kader van de grondexploitatie worden verankerd in de periodieke rapportages. Naast de beleidsevaluatie, de voortgang van de projecten, zal ook een financiële paragraaf worden opgenomen. 

• de jaarrekening, die wordt opgestart in het voorjaar. De jaarrekening wordt voor 15 september aan de raad aangeboden ter vaststelling. 

 

Met name kan gesteld worden dat de jaarrekening een transparant inzicht geeft in de

activiteiten van het grondbedrijf. 

 

Een opmerking die bij de planning- en controlcyclus gemaakt kan worden is dat structurele tussentijdse informatieverschaffing tot nu toe nog niet heeft plaatsgevonden.. 

 

De procedures c.q. de administratieve organisatie en de interne controle zijn als zodanig (nog) niet beschreven. 

 

2.2         Toegestane groei en capaciteit

 

2.2.1.        Wonen

De toegestane groei van het aantal woningen is in de nota woningbouw 2000- 2010 nader uitgewerkt. Jaarlijks wordt de nota geactualiseerd. 

 

Voor wat betreft een doorkijk van de periode 2002 tot 2010 is in onderstaande tabel weergegeven wat de toegestane toename is in relatie tot de bestaande restcapaciteit tot 2010. De gegevens zijn gebaseerd op de 2 april jl. geactualiseerde nota woningbouw. 

 

                       

Uit deze tabel blijkt dat een planruimte bestaat van 24, zonder dat er rekening is gehouden met de plannen die in de onderstaande tabel met betrekking tot zorgwoningen en plannen in voorbereiding zijn opgenomen. De inschatting is dat planruimte van 24 woningen volledig wordt ingevuld door de onvoorziene geldende particuliere restcapaciteit en inbreidingslocaties.

 

In de eerder genoemde nota zijn afzonderlijk aangegeven de plannen die niet zijn meegenomen in kolom 3. 

 

 

Voor de zorgwoningen zijn tot nu toe 33 extra woningen toegezegd voor de in totaal 64 geplande woningen. Voor 31 zorgwoningen zal nog extra contingent verkregen dienen te worden.  

 

 

Gezien de plannen die in voorbereiding zijn c.q. er liggen, kan geconcludeerd worden dat er een overschot bestaat aan plannen in relatie tot de toegestane toename. Het restant van de De Drieskes zal naar alle waarschijnlijkheid niet uitgevoerd kunnen worden in de periode 2003-2010. 

 

2.2.2         Bedrijventerreinen

 

De nota Structuurvisie Plus Land van Cuijk vermeldt dat er voor verplaatsing, uitbreiding en nieuwe vestiging voor de periode 2002-2006 volgens de provincie een behoefte is aan respectievelijk 8,6 ha voor bedrijfsverplaatsing en 1,5 ha voor uitbreiding. 

 

Conclusie van de structuurvisie plus is: 

 

Wanroij is in de gemeente Sint Anthonis duidelijk de kern waarin bedrijvigheid geconcentreerd is. Sint Anthonis heeft daartegen het karakter van een woondorp. Dit onderscheid wordt in stand gehouden door de groei van de bedrijvigheid van de gemeente te concentreren in Wanroij. In Sint Anthonis zijn slechts kleinschalige ontwikkelingen mogelijk die niet leiden tot aantasting van het karakter van woondorp. 

 

Dit houdt in dat er voor de gemeente Sint Anthonis ruimte is voor 10,1 ha aan gronden. Hiervoor liggen een aantal plannen op de plank, namelijk Molenveld 2e en 3e fase (Wanroij) met een totale oppervlakte van 7,5 ha. Daarnaast is het bedrijventerrein Peelkant Oost (Sint Anthonis) in voorbereiding met circa 3 ha aan uit te geven grond. Verder zijn nog plannen in ontwikkeling voor (verdere uitbreiding van) de Deurneseweg-Loonseweg en ’t Buske. 

 

Middels het in exploitatie nemen van Molenveld 2e en 3e fase en Peelkant Oost, ’t Buske en Deurneseweg/Loonseweg kan in de toekomstige behoefte aan bedrijfsterreinen worden voorzien tot naar verwachting het jaar 2016. 

 

3.         Uitwerking grondnota

 

3.1         Grondprijsberekeningen

 

3.1.1 Algemeen 

 

De exploitatieberekeningen van de verschillende grondexploitaties zijn bij uitstek geschikt om de financiële consequenties van het te voeren grondbeleid aan te tonen. 

De exploitatieopzet zelf is echter een statisch middel om voorafgaande en/of tijdens de exploitatieperiode het verloop in kosten en opbrengsten te berekenen. De dynamiek binnen de grondexploitatie ligt in het financieel verantwoord hanteren van de beïnvloedbare componenten. 

 

In de volgende paragrafen zal aandacht geschonken worden aan de grondexploitatieberekeningen zelf en de verschillende onderdelen daarin. Tevens zullen per onderdeel – op basis van de beschikbare gegevens – (o.a. de financiële administratie 2001) aanbevelingen voor het te voeren grondbeleid worden gedaan. 

 

Voor de plannen welke in de nota woningbouw van 2000 tot 2010 nog genoemd zijn en waarvoor nog geen definitieve kostprijscalculaties zijn gemaakt, zijn de (geraamde) boekwaarden meegenomen zoals vermeld in de staat van de geactiveerde kapitaaluitgaven ultimo 2001. Grondexploitatieberekeningen 

 

3.1.2. Grondexploitatieberekeningen 

 

De grondexploitatie heeft tot doel niet-bouwrijpe grond om te zetten in bouwrijpe grond. Dit proces vindt zowel plaats bij uitbreiding als inbreiding. 

 

Om dit proces te beheersen wordt gebruik gemaakt van exploitatieberekeningen. Deze berekeningen zijn belangrijke beheersinstrumenten bij de uitvoering van bestemmingsplannen. Hierbij dient wel uitdrukkelijk als voorwaarde gesteld te worden, dat de gegevens waarop de berekening berust actueel zijn. In de gemeente Sint Anthonis worden dan ook jaarlijks de exploitatieberekeningen geactualiseerd. 

 

Per 1 januari 2002 zijn 21 complexen in exploitatie te weten 16 voor wonen en 5 voor bedrijventerreinen: 

 

Voor wonen betreft dit: 

• Zandseveld 

• Korhoenderstraat 

• Stippent 

• Westerbeek (oud) 

• Vlagberg/Peelkant 

• Beeksenhof II 

• Westerbeek II 

• De Beeten 

• Landhorst/Oost 

• Beeksenhof III 

• Westerbeek III 

• Van Steenhuijsstraat 

• De Steeg 

• De Werf 

• Stevensbeek 2001 

• De Peppels 

 

Voor de bedrijventerreinen zijn de volgende complexen in exploitatie: 

• Vlagberg 

• Deurneseweg/Loonseweg 

• Molenveld 

• Molenveld 2e fase 

• ’t Buske 

 

De exploitatieberekeningen en de jaarlijkse actualisaties worden op basis van inrichtingsschetsen en de per plan geformuleerde uitgangspunten en –normen opgesteld waarbij tevens rekening wordt gehouden met de verwachte looptijd. 

 

Naast bovengenoemde complexen zijn er momenteel twee particuliere initiatieven in uitvoering, zoals vermeld in paragraaf 2.1.1. 

 

3.2         Verwachte resultaten uit grondexploitatie

 

Op basis van de jaarrekening 2001 van het grondbedrijf (en de daaraan ten grondslag liggende geactualiseerde kostprijsberekeningen 2002) worden de volgende resultaten verwacht. 

 

 

In het kader van het kostenverhaal vinden momenteel twee particuliere initiatieven plaats waarbij de gemaakte kosten door de gemeente verhaald worden. 

 

3.3         Risico’s

 

Onvoorziene omstandigheden kunnen zich uiteraard altijd voordoen. De aard van dergelijke risico’s brengt met zich mee dat de omvang feitelijk niet is in te schatten.  

 

In het kader van het inzichtelijk maken van de risico’s van de grondexploitatie blijkt dat veelal onderscheid wordt gemaakt in twee soorten risico’s. Dat zijn: 

1. voorzienbare risico’s (dat zijn risico’s op planniveau ten aanzien van afzet en invulling ook wel aangeduid als exploitatierisico’s) 

2. onvoorzienbare risico’s of algemene risico’s (aangeduid als conjuncturele of marktrisico’s) 

 

De voorzienbare risico’s (sub a) worden jaarlijks door actualisatie van de exploitatieopzetten voor de afzonderlijke plannen en voor het totaal berekend. Voor een eventueel per saldo verwacht verlies/ risico wordt een voorziening getroffen. 

 

De - voornamelijk onvoorzienbare - risico’s die voor de gemeente onderkend kunnen worden, zijn de volgende: 

 

Vertraging uitgifte kavels en het hiermee gepaarde gaande renterisico 

 

Elementen die bij de bouwgrondexploitatie erg bepalend zijn voor het resultaat zijn de rente en het tempo van gronduitgifte. In beide gevallen gaat het om zaken die door externe omstandigheden worden bepaald en waarop het grondbedrijf nauwelijks invloed kan uitoefenen.  

 

Door allerlei externe, interne en exogene (bijvoorbeeld een economische malaise) kan het tempo van uitgifte stagneren. De looptijd van een complex kan daardoor langer worden waardoor over de kosten rente bijgeschreven wordt. Het gevolg daarvan is dat de kostprijzen van de gronden stijgen en de uitgifteprijzen misschien beneden het niveau van werkelijke kosten komen te liggen. 

 

Huisvestingswet 

 

De huisvestingswet met betrekking tot de gronduitgifte aan alleen sociaal en economisch gebondenen van de gemeente staat ter discussie. Hierover bestaat nog onzekerheid zodat de consequenties nog niet in te schatten zijn. 

 

Wispelturige overheid  

 

Doordat de provincie driejaarlijks nieuwe richtcijfers vaststelt, wordt het formuleren en het uitvoeren van beleid door de gemeente bemoeilijkt. De gemeente wordt beperkt in het - voeren van - lange termijn beleid. Gezien de ervaringen uit het verleden kunnen bij deze driejaarlijkse vaststellingen nogal verschillen ontstaan met de vorige richtcijfers. Het risico is dat een actieve gemeente, die gekort wordt, blijft zitten met plannen waarvoor reeds gronden zijn verworven en kosten zijn gemaakt. Deze kosten kunnen door afname van de contingenten misschien slechts gedeeltelijk of zelfs helemaal niet verhaald worden. 

 

Streekplannen 

 

Een andere ontwikkeling die naar alle waarschijnlijk er aan komt is dat contingenten op regioniveau vastgesteld gaan worden. Voor de verdere verdeling naar de gemeenten zullen streekplannen richtinggevend zijn. In deze streekplannen is de verdeling van de contingenten voor de woningbouw en de uitgifte van bedrijventerreinen naar diverse gemeenten geregeld. Uitruil in regionaal verband is dan mogelijk. Hoe een en ander zal gaan verlopen is nog niet duidelijk. 

 

Kostenverhaal  

 

In het kader van kostenverhaal kan het risico zich voordoen dat de kosten niet (geheel) verhaald kunnen worden doordat niet aan de formele vereisten van de exploitatieverordening is voldaan. 

 

Ruimte voor ruimte 

 

In het kader van “Ruimte voor ruimte� heeft de gemeente de intentie om extra contingenten te verkrijgen (per 1000 m2 te slopen stalruimte een extra woning). De gemeente is echter voornemens om deze niet in eigen beheer maar via een private partij c.q. projectontwikkelaar te gaan uitgeven. In het kader van deze regeling heeft de gemeente middels raadsbesluit van 9 september 2002 gekozen voor het aangaan van een PPS constructie c.q.een samenwerkingsovereenkomst voor uitleggebied De Drieskes. Door gebruik te maken van deze mogelijkheid kunnen gronden al in 2004 uitgegeven worden waarvoor in de normale toegestane toename geen ruimte was tot en met 2010. 

 

Wel dient opgemerkt te worden dat inbreng van de gronden in de samenwerkingsovereenkomst lager is dan de boekwaarde van de gronden. Het verlies is nu al bekend en dient dus genomen te worden middels het vormen van een voorziening. 

 

Fiscaal  

 

De gemeente heeft met de belastingdienst een niet-verjaringsovereenkomst gesloten. Dit houdt in dat op de lopende plannen terug kan worden gekomen, zelfs tot aan het begin van het plan. Hierbij dient aangetekend te worden dat tussentijdse afspraken met de inspecteur worden gemaakt over bijvoorbeeld inbrengwaardes van eigen gronden waarop – bij nieuwe jurisprudentie - niet teruggekomen kan worden. 

 

BTW-compensatiefonds 

 

Het is nog onduidelijk voor welke optie, te weten definitieve beëindiging van BTW-28 met ingang van 1 januari 2003 of de algemene handelwijze waarbij per eind 2007 wordt afgerekend, wordt gekozen. 

 

De financiële consequenties zijn tot nog toe niet bekend. 

 

Cumulatie van stankcirkels 

 

De cumulatieregels zullen worden aangepast als gevolg van nieuwe wetgeving  Hoe dit uitpakt en wat de gevolgen daarvan zijn, is nog niet bekend. In de gemeente speelt de cumulatie van stankcirkels ook bij bedrijventerrein Molenveld 2e fase en ‘t Buske. Als gevolg van jurisprudentie is het begrip stankgevoelige bebouwing uitgebreid, waardoor de gebruiksmogelijkheden van beide complexen verder worden beperkt. De financiële consequenties daarvan zijn nog niet bekend.

 

Ten opzichte van de eerdere resultaten uit de jaarrekening 2001 laten we in het vervolg van deze notitie het positieve eindresultaat van “Molenveld 2e fase� ad € 358.000 (contante waarde € 300.000) buiten beschouwing en wordt ten aanzien van het “t Buske het resultaat gecorrigeerd met de per saldo nog te realiseren opbrengst ad € 40.000. 

 

Vroegtijdig aankopen van strategische gronden 

 

Het vroegtijdig aankopen van strategische gronden in verband met de grondexploitatie kan gunstig dan wel ongunstig uitvallen. Gunstig valt het uit wanneer de gronden voor gunstige prijzen aangekocht kunnen worden en er vervolgens plannen ten uitvoer kunnen worden gebracht waardoor deze gronden weer uitgegeven kunnen worden. Ongunstig kan het vroegtijdig aankopen werken als de gemeente beknot worden in de uitvoering door regionale en provinciale richtlijnen waardoor de grond onverkoopbaar blijkt. Eveneens kan dit ongunstig uitvallen als blijkt dat door economische tegenwind de gronden onverkoopbaar blijken te zijn. Bij deze laatste gevallen speelt ook weer de looptijdverlenging en daarmee de rentebijboeking

 

Haalbaarheid 

 

Samenhangend met het vorige risico kan de (financiële) haalbaarheid van een complex ook nog een risico vormen. De haalbaarheid is vaak niet onderzocht bij het doen van vroegtijdige aankopen van gronden. 

 

Milieuproblemen 

 

Bij complexen kunnen zich problemen met bijvoorbeeld vervuilde grond voordoen. 

 

Bij de algemene dienst geactiveerde verwervings-, voorbereidings-, planbegeleidings-kosten inzake toekomstige bestemmingsplannen.

 

In de in voorbereiding zijnde bestemmingsplannen is ultimo 2001 een bedrag van € 3 miljoen opgenomen ten behoeve van grondverwerving, voorbereiding en planbegeleiding e.d. Deze kosten zijn geactiveerd bij de algemene dienst van de gemeente. Het voornemen bestaat om deze kosten in te brengen in toekomstige bestemmingsplannen.

 

In bijlage 1 is een totaaloverzicht opgenomen van de geactiveerde kosten inzake bestemmingsplannen. Hierbij is kort een toelichting opgenomen. 

Op hoofdlijnen samengevat, blijven in principe twee plannen over waarvan geheel respectievelijk deels de uitvoerbaarheid en de verhaalbaarheid onzeker is, namelijk: 

 

• het Masterplan 

Het Masterplan heeft een boekwaarde ultimo 2001 ad € 0,9 miljoen (mogelijk worden binnenkort nog twee percelen aangekocht voor in totaal circa € 2 miljoen);

 

• De Drieskes 

De Drieskes heeft ultimo 2001 een boekwaarde van € 1,6 miljoen. Onlangs is hiervoor in het kader van Ruimte voor ruimte een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Hiertoe wordt ongeveer de helft (47.000 m2) van de in bezit zijnde gronden  voor € 16 per m2 - in totaal ruim € 0,7 miljoen - ingebracht. Omdat de gronden onder de kostprijs € 18,11 (per 31-12-2001) worden ingebracht is nu reeds een “verlies� bekend van circa € 100.000. Met het eerder, in 2004 in plaats van 2010, via de Ruimte voor ruimte regeling uitgeven van de genoemde gronden wordt de rentebijschrijving bespaart over de periode 2004-2010. Na de inbreng van de voornoemde gronden resteert in dit uitleggebied nog een grondvoorraad (45.000 m2) met een boekwaarde van circa 0,8 miljoen, waarvoor nu nog geen concrete plannen ontwikkeld zijn. Deze zouden echter gezien de toegestane toename ook pas na 2010 gerealiseerd kunnen worden.

 

Rekeninghoudend met rente-bijschrijving van 6% zullen deze boekwaarden zijn opgelopen tot € 2,15 (+ 2,4 voor de eventuele aankoop van de eerdergenoemde twee percelen in het Masterplan) miljoen ultimo 2005 en tot € 2,9 (+3,2 voor de eventuele aankoop van de eerdergenoemde twee percelen in het Masterplan) miljoen ultimo 2010. Dit kan een financiële druk leggen op de toekomstige grondexploitatie en mogelijk op de algemene reserve van de algemene dienst c.q. incidentele opbrengsten.

 

3.4         Reserves grondbedrijf

 

3.4.1. Reserve grote werken en beeldende kunst 

 

In de kostprijscalculaties worden genormeerde kosten voor reserve grote werken en beeldende kunst (bovenwijkse voorzieningen) opgenomen. Deze gecalculeerde kosten zijn in principe bestemd voor werken die worden uitgevoerd voor meerdere bestemmingsplannen en worden op basis van de grondverkopen als gerealiseerd beschouwd waarna storting in beide reserves plaatsvindt.

 

Voor de lopende en in voorbereiding zijnde bestemmingsplannen wordt per m2 € 1,59 en € 1,59 (voor respectievelijk grote werken en beeldende kunst) in de grondprijscalculaties opgenomen.

 

Het saldo van het reserve grote werken, 

 

 

De reserve beeldende kunst wordt vanaf 1-1-2002 bij de algemene dienst verantwoord.

 

Van deze totaalbedragen is een bedrag van ruim € 98.900 (=saldo per 31-12-2001) direct beschikbaar voor de genoemde reserve en het restant komt in de periode 2002-2011 beschikbaar. 

 

Beleid inzake bovenstaande reserve is niet geformuleerd.  

 

3.4 2 Reserve renteverschillen

 

De reserve renteverschillen is ingesteld teneinde de verschillen tussen de ten laste van de exploitatie komende rente ( op grond van het in de laatste kostprijs(her)bere-keningen) en de door/aan de algemene dienst verschuldigde rente te nivelleren. 

De toevoeging of vermindering kan ten laste van of ten gunste van de rekening van baten en lasten komen. Voor de complexen met een kostprijsberekening wordt de ten laste van de exploitatie komende rente berekend op basis van het in de laatste vastgestelde kostprijs(her)berekening opgenomen percentage. Het verschil tussen de berekende rente op basis van de kostprijspercentage en het aan de algemene dienst verschuldigde percentage wordt toegevoegd of onttrokken aan de reserve renteverschillen.

 

De laatste onttrekkingen aan deze reserve dateren uit 1996 en 1997. Omdat de rente de laatste jaren vrij constant is gebleven zijn er geen toevoegingen en onttrekkingen meer nodig geweest. In de huidige wetgeving is een egalisatiereserve voor rente niet meer toegestaan. Wij stellen dan ook voor deze vrij te laten vallen ten gunste van de algemene reserve van het grondbedrijf. 

 

3.4.3. De (gecorrigeerde) algemene reserve 

De aanwezige gecorrigeerde algemene reserve grondexploitatie kan als volgt wordt becijferd, rekeninghoudende met bovenstaande uitgangspunten en berekeningen: 

 

 

 

3.5         Gewenst weerstandsvermogen

 

Voor de bouwgrondexploitatie is het gewenst dat naast de verplichtingen en voorzienbare en kwantificeerbare risico’s die middels voorzieningen worden afgedekt, voor de bouwgrondexploitatie een zogeheten weerstandsvermogen aanwezig is.

 

Dit weerstandsvermogen dient voor de opvang van de (algehele) risico's waarvan de omvang niet in redelijkheid is in te schatten. Afhankelijk van de aard van de risico's, is voor een dergelijk weerstandsvermogen een ondergrens aan te geven. Het is niet noodzakelijk dat het weerstandsvermogen met betrekking tot de bouwgrondexploitatie in alle gevallen afzonderlijk wordt gepresenteerd. Het gewenste bedrag kan ook deel uitmaken van het voor de gemeente als geheel noodzakelijk geachte totale weerstandsvermogen. Indien het weerstandsvermogen door gerealiseerde resultaten wordt overschreden is het surplus vrij besteedbaar. Hier staat tegenover dat een tekort vanuit de algemene middelen zal moeten worden aangevuld. De grondnota is bij uitstek het instrument om de ontwikkeling van het minimaal vereiste weerstandsvermogen van de bouwgrondexploitatie jaarlijks dan wel periodiek te evalueren.

 

De omvang van het weerstandsvermogen hangt af van toekomstige ontwikkelingen en van onzekere factoren zoals de rentefactor, de geschatte looptijd van de complexen, de verwachte resultaten en markt- en politieke ontwikkelingen. Ten aanzien van het weerstandsvermogen heeft provincie Noord-Brabant in 1999 in het kader van het financieel toezicht op gemeenten een standpunt ingenomen. 

 

De provincie is van mening dat de hoogte van het weerstandsvermogen dient te worden bepaald op het (voortschrijdende) gemiddelde van de werkelijke verkoopopbrengst van de afgelopen vijf jaar en de verwachte verkoopopbrengst in de komende vijf jaar, met een ondergrens van € 0,45 miljoen en een bovengrens van €11,4 miljoen. Uiteraard betreft dit een algemeen standpunt van de provincie Noord-Brabant.

 

Voor wat betreft het bepalen van het gewenste weerstandsvermogen voor de gemeente Sint Anthonis stellen wij het volgende kader voor: 

 

1. Voor specifieke risico’s worden in de calculaties de benodigde bedragen opgenomen. Het betreft hier met name mogelijk te maken kosten als gevolg van milieumaatregelen, archeologisch bodemonderzoek en nazorg en risico’s als gevolg van vertraagde uitgifte c.q. gedeeltelijk niet doorgaan van kaveluitgiften.
   

2. Voor niet door te berekenen inflatie-effecten en bestemmingsplannen (conform paragraaf 2.1.7.1. verslaggeving onderdeel verliesneming) die een verwacht negatief saldo vertonen, worden zonodig voorzieningen gevormd; 

3. Voor de in voorbereiding zijnde plannen, welke (mogelijk) niet in de periode 2005-2010 binnen de planruimte uitgevoerd kunnen worden, kunnen een tweetal situaties onderscheiden worden.
   a) Bij het niet doorgaan van de plannen krijgt de grond een andere bestemming bijvoorbeeld een landschappelijke bestemming. Het gevolg hiervan is dat de waarde van de grond zal veranderen. In het algemeen zal de waarde lager worden. Uitgaande van deze situatie dient in het weerstandsvermogen deze verandering opgevangen te worden. De omvang van de waardedaling kan bepaald worden door uit te gaan van de liquidatiewaarden c.q. actuele waarden op dit moment. Door het verschil te trekken tussen de actuele waarde en de boekwaarde van de diverse geactiveerde uitgaven kan het gedeelte worden bepaald waarmee het weerstandsvermogen opgehoogd dient te worden. Bestaat op enig moment voldoende zekerheid over het feit dat de grond niet voor grondexploitatie ingezet kan worden en dus de waarde van de grond verandert, dient het verlies genomen te worden.

b) Na de periode 2010 kan woningbouw gepleegd worden op de in bezit zijnde gronden. In deze situatie zal ook beoordeeld moeten worden of de (boek)waarde van de gronden op dit moment reëel zijn. Is de boekwaarde groter dan de actuele waarde dan zal voor dat gedeelte het weerstandsvermogen opgehoogd moeten worden. 

 

In beide situaties zal daarnaast nog een extra toevoeging aan het weerstandsvermogen dienen plaats te vinden voor de rente die tot dan toe is/wordt bijgeschreven. De kostprijsverhoging van de gronden door toerekening van de rente wordt hierdoor afgedekt. De gronden worden dan als gevolg van deze afdekking niet bij voorbaat onverkoopbaar. Anders gezegd: om de exploitaties in de toekomst ook kostendekkend te houden zal het (rente)gedeelte ook afgedekt dienen te worden. 

 

Gezien de huidige economische situatie is afgezien van stijgingen van de aankoopwaarde van gronden c.q. inflatie. 

 

1. Voor de overige algehele risico’s waarvan de omvang niet in redelijkheid is in te schatten, wordt een norm gehanteerd zoals de provincie Noord-Brabant heeft omschreven namelijk het (voortschrijdende) gemiddelde van de werkelijke verkoopopbrengst van de afgelopen vijf jaar en de verwachte verkoopopbrengst in de komende vijf jaar, met een ondergrens van € 0,45 miljoen en een bovengrens van € 11,4 miljoen. Deze norm dient om de twee à drie jaren geëvalueerd te worden.

 

Om het gewenste weerstandsvermogen niet te statisch te maken wordt een veelvuldige bandbreedte gehanteerd van 10%. Daarnaast dient periodiek het weerstandsvermogen opnieuw te worden bepaald rekening houdende met de nieuwe situatie en nieuwe ontwikkelingen.

Op basis van deze uitgangspunten volgt onderstaand een nadere uitwerking van de risico-afdekking en het gewenste weerstandsvermogen.

 

Ad.1 

In de opgestelde calculaties is voor zover dit momenteel bekend is voorzien in bedragen voor het afdekken van de specifieke risico’s. Er is derhalve momenteel geen extra voorziening nodig. 

 

Ad. 2 

Jaarlijks worden de exploitatieberekeningen geactualiseerd, waarbij rekening wordt gehouden met inflatie en prijsstijgingen. Tegelijkertijd worden de uitgifteprijzen geactualiseerd. Op basis van deze berekeningen kunnen de uitgifteprijzen worden aangepast. De prijsstijgingsrisico’s worden dus jaarlijks afgewogen en is een afzonderlijke voorziening vooralsnog niet nodig.  

 

Er zijn plannen welk voorcalculatorisch sluiten  met een nadelig saldo. Dit betreft de plannen Westerbeek (oud), Van Steenhuijsstraat, De Steeg, Stevensbeek 2001 en de bedrijventerreinen Deurneseweg/Loonseweg, Molenveld en ’t Buske. In totaal is de contante waarde van de verwachte eindresultaten geraamd op € 0,765 miljoen nadelig. Rekening houdende met de eerder genoemde correctie inzake ’t Buske vanwege de stankcrkelproblematiek wordt het totaal bedrag € 0,805 miljoen. Voorgesteld wordt dit bedrag ten laste van de algemene reserve grondbedrijf te storten in een voorziening.

 

Ad 3 

Met de huidige kennis en inzichten wordt ingeschat dat de actuele verkoopwaarde van het Masterplan minimaal gelijk is aan de boekwaarde. Voor wat betreft De Drieskes wordt in het kader van Ruimte voor ruimte ongeveer de helft (47.000 m2) van de in bezit zijnde gronden ingebracht in een PPS-constructie. Hierop is nu reeds een verlies bekend omdat de gronden onder de kostprijs worden ingebracht. Voor dit verlies wordt een voorziening ad € 100.000 gevormd ten laste van de gecorrigeerde algemene reserve.

 

Voor de overige gronden wordt als uitgangspunt genomen dat De Drieskes na 2010 meteen en volledig in ontwikkeling wordt genomen en dat de huidige boekwaarde gedekt wordt door de verkoop c.q. uitgifte van gronden te zijner tijd.

Met uitzondering van de in de samenwerkingsovereenkomst ingebrachte gronden wordt er dus vanuit gegaan dat de boekwaarden voor beide plannen van nu (respectievelijk € 0,9 en 0,8 miljoen) overeenkomen met de reële waarden. Voor dit gedeelte hoeft het weerstandsvermogen niet opgehoogd te worden.

 

Ad 4 

De norm voor het weerstandsvermogen is berekend op basis van de huidige gemiddelde verkopen van gronden over de afgelopen vijf jaren en de verwachte verkopen van de komende vijf jaren. In bijlage 2 is de berekening zelf opgenomen. De berekening resulteert in de volgende norm voor het weerstandsvermogen  € 545.000 (ƒ 1,2 miljoen). Wij stellen voor het minimum weerstandsvermogen voor de algehele risico’s voor de komende 2 à 3 jaren vast te stellen op het € 545.000.

 

Het gewenste weerstandsvermogen wordt alsdan (zie ad 3 en 4) opgebouwd uit:  

• een gedeelte voor in voorbereiding zijnde plannen, die (naar alle waarschijnlijkheid) niet binnen de planruimte tot 2010 kunnen worden uitgevoerd
  

 

Redenerend vanuit de norm en de veronderstelling dat voor de genoemde projecten de liquidatiewaarden gelijk zijn aan de boekwaarden lijkt de gecorrigeerde aanwezige algemene reserve ruim voldoende te zijn om aan de norm van het gewenste weerstandsvermogen te voldoen. Het overschot zal te zijner tijd worden bestemd.

 

Hierbij wordt opgemerkt dat in het kader van de verslaggeving het verlies c.q. kosten direct genomen dient te worden als er voldoende zekerheid bestaat over het niet doorgaan van beide plannen. 

 

3.6         Bedrijfsvoering

Ter verbetering van de bedrijfsvoering zijn hier een aantal aanbevelingen opgenomen 

 

• De met het grondbeleid te realiseren overall-doelstellingen dienen vastgelegd te worden. 

 

• De procedures c.q. de administratieve organisatie en de interne controle zijn als zodanig niet vastgelegd en vastgesteld. Ten behoeve van het inzichtelijkheid van en duidelijkheid over het proces is het aanbevelingswaardig procedurebeschrijvingen op te stellen. Bijkomende voordelen hiervan zijn de duidelijkheid die voor de medewerkers wordt geschapen. Ook bij ziekte en het inwerken van nieuwe medewerkers kan de voortgang van het proces gewaarborgd blijven. De beschrijvingen kunnen eveneens uitgangspunt zijn voor het optimaliseren van het proces. In het kader van het verbetertraject zullen deze procedures in de komende tijd worden beschreven en worden vastgesteld.

 

• Duidelijke rol- en taakverdeling bepalen en vastleggen. Om te komen tot een integrale advisering binnen het grondbedrijf is structureel overleg tussen de clusters grondzaken, ruimtelijke ordening, openbare werken en financieel beleid wenselijk. In het verleden heeft dergelijk overleg plaatsgevonden. 

 

• Aanbevolen wordt een kader te definiëren voor het economisch haalbaar zijn van plannen. De daadwerkelijke toetsing kan dan vervolgens - in het kader van de voornoemde integrale advisering – in overleg plaatsvinden. In het kader van het verbetertraject zal ook dit aspect de nodige aandacht krijgen. 

 

• Geadviseerd wordt een stappenplan/instructie voor kostenverhaal vast te stellen, welke als leidraad wordt gebruikt bij de voorkomende gevallen. 

 

• Beleid inzake de reserves culturele werken (en beeldende kunst) is niet geformuleerd. Weliswaar bestaat in de gemeente een kunstnota maar deze is niet vertaald in zowel kosten als tijdpad van de geplande uitgaven terzake. Om te bezien in hoeverre het huidige bedrag per m2 voldoende hoog is dan wel verhoogd moet worden, dient beleid geformuleerd en vervolgens financieel vertaald te worden. 

 

• In de kostprijs(her)berekeningen is een uitgangspunt geformuleerd dat niet wordt nageleefd. Er is namelijk gesteld dat de complexen administratief worden afgesloten  in het jaar nadat de laatste gronduitgifte heeft plaatsgevonden. In praktijk blijkt dat de einddata van de complexen veelal jaarlijks worden verlengd omdat er nog werkzaamheden uitgevoerd dienen te worden. Het blijkt vaak dat gedurende de jaren dat de einddatum van het complex wordt vooruitgeschoven nagenoeg geen werkzaamheden plaatsvinden. Het devies is derhalve: afsluiten conform uitgangspunt. Voor de nog uit voeren werkzaamheden wordt een voorziening gevormd.

 

• Om het inzicht in en daarmee de beheersbaarheid van de financiële ontwikkelingen te verbeteren is het aanbevelingswaardig om bij de tussentijdse informatievoorziening c.q. rapportages naast het voorgenomen en gerealiseerde beleid, de voortgang, ook een financiële paragraaf inzake de analyses van de in exploitatie zijnde complexen op te nemen.
  Ten behoeve van een adequate kredietbewaking is het nodig dat alle rechten en verplichtingen bekend zijn. Door het invoeren van een verplichtingenadministratie kan hierin worden voorzien.

 

4.        Samenvatting van de conclusies

 

4.1        Samenvatting uitgangspunten

 

Uit onze notities inzake de grondexploitatie kunnen de volgende uitgangspunten en randvoorwaarden worden herleid: 

 

• de gemeente voert in beginsel een actief en initiërend beleid inzake de grondexploitatie;
  

• een plan is economisch haalbaar als uit bestuurlijk oogpunt de daaraan verbonden kosten, gesteld tegenover de opbrengsten aanvaardbaar zijn; 

 

• De uitgifteprijzen worden aan de bovenkant afgegrensd door de marktprijs voor bouwgrond ter plaatse. Als ondergrens fungeert de minimumuitgifteprijs. Is de kostprijs evenwel hoger dan de minimumuitgifteprijs dan geldt de kostprijs als uitgifteprijs. Voorts kan per bestemmingsplan de ligging, bestemming of oppervlakte van bepaalde percelen op grond van de stedenbouwkundige visie of onderbouwing de aanleiding vormen een opslag op de uitgifteprijs toe te passen. 

 

• gronden worden tot nu toe beschikbaar gesteld aan de kopers die sociaal en economisch gebonden zijn aan de gemeente; 

 

• de gemeente kent een exploitatieverordening uit 1996 - die gebaseerd is op het VNG-model – ten behoeve van mogelijk kostenverhaal; 

 

• verslaggevingstechnisch zijn de situatie van verliesneming c.q. winstneming vastgelegd in deze notitie. Ten aanzien van het afsluiten van complexen is in de jaarlijkse kostprijscalculatie het uitgangspunt vastgelegd namelijk: de afwikkeling van complexen in principoe dienen plaats te vinden in het jaar nadat de laatste gronden zijn uitgegeven; 

 

• jaarlijks vindt actualisatie plaats van de grondexploitaties waarbij rekening wordt gehouden met mogelijke nieuwe ontwikkelingen en risico’s. 

 

Als uitgangspunt voor de berekeningen van het gewenste weerstandsvermogen en gecorrigeerde algemene reserve is in principe gekozen 1-1-2002 (ook wel 31-12-2001). Ter zake is uitgegaan van de jaarrekening 2001 van het grondbedrijf. 

 

4.2        Toegestane groei en capaciteit

 

• Woningbouw 

 

 

Conclusie: de gemeente heeft voor wat betreft de woningbouw een overschot aan plannen in relatie tot de toegestane toename 

 

Bedrijventerreinen 

 

Rekeninghoudend met de structuurvisie Plus Land van Cuijk kan de gemeente Sint Anthonis middels het in exploitatie nemen van Molenveld fase 2 en 3,  Peelkant Oost, ’t Buske en Deurneseweg/Loonseweg naar verwachting tot 2016 voorzien in de toekomstige behoefte.

 

4.3         Risico’s

 

 

In paragraaf 3.3 zijn de risico’s weergegeven. 

 

• De onvoorzienbare risico’s, zijn met name gelegen in de aanpassingen van de provinciale richtlijnen in 2003 en het doorgaan van de streekplannen. Dit laatste houdt in dat contingentering plaatsvindt per regio/streek. De verdeling van de contingenten per gemeente kan anders zijn dan de gegevens waarmee in de actualisatie van de nota woningbouw Sint Anthonis 2000-2010 is rekening gehouden.  

 

• De specifieke risico’s betreffen  

 

• de in voorbereiding zijnde plannen die naar alle waarschijnlijkheid niet gerealiseerd kunnen worden in de planperiode 2002-2010. Dit betreffen het Masterplan en deels De Drieskes. Voor deze complexen zijn nog geen kostprijscalculaties beschikbaar. Dit is de reden voor de opname van een bedrag in het weerstandsvermogen. 

 

• de complexen Molenveld 2e fase en ’t Buske vanwege de stankcirkelproblematiek. Deze complexen zijn al in exploitatie. Voor Molenveld 2e fase wordt het resultaat uit het totaal resultaat (contante waarde) gehaald. Ten aanzien van het ’t Buske wordt verondersteld dat in dit complex geen verkopen meer kunnen plaatsvinden. Derhalve zijn de opbrengsten uit de kostprijscalculaties geëlimineerd. Beide aanpassingen komen tot uitdrukking in de gecorrigeerde algemene reserve.

 

4.4        Financiele resultaten

 

Conform overzicht op pagina 20 en 21 en jaarrekening 2001 

 

 

 

Hierbij is rekening gehouden met de op dit moment voorzienbare specifieke risico’s per plan. De verwachte einddata van de meeste in exploitatie zijnde complexen betreffen 2002, 2003 en 2004. Beeksenhof III loopt als complex langer namelijk tot 2011. Deze is dan ook geëlimineerd uit het eindresultaat. In verband met de stankcirkelproblematiek bij Molenveld 2e fase en ’t Buske zijn hiervoor ook correcties doorgevoerd, namelijk het positieve resultaat van Molenveld 2e fase is eruit gehaald en voor het ’t Buske zijn de restant opbrengsten uit het complex gehaald. 

 

4.5         Gecorrigeerde algemene reserve per 31-12-2001

 

De gecorrigeerde algemene reserve kan als volgt berekend worden: 

 

 

4.6         Weerstandsvermogen

 

Doel: opvang van de (algehele) risico’s waarvan de omvang niet in redelijkheid is in te schatten. 

 

Op basis van de eerder genoemde risico’s wordt voor de gemeente Sint Anthonis een berekening gemaakt. Het gewenste weerstandsvermogen wordt opgebouwd uit:

 

 

4.7 Gewenst weerstandsvermogen versus algemene reserve 

 

Uit het voorgaande kan het overschot worden afgeleid, namelijk 

 

 

Dit overschot is in principe vrij besteedbaar. 

 

De omstandigheden waarin de gemeente en de grondexploitatie zich bevinden zijn constant aan wijzigingen onderhevig. Zo worden bijvoorbeeld binnenkort weer nieuwe richtcijfers voor de toekomstige toegestane toename afgegeven. Verder kan bijvoorbeeld de nieuwe stankwet gevolgen hebben voor de grondexploitatie. Daarnaast kan de nieuwe nota Ruimtelijke Ordening een ander licht werpen op de grondexploitatie. Dit zijn ontwikkelingen die constant gemonitoord en vertaald dienen te worden naar het gewenste weerstandsvermogen. Periodiek - minimaal tweejaarlijks - dient deze nota dan ook geactualiseerd te worden.